Por Juan Camilo Alzate – @Juancalzate
Actualmente, Bogotá se encuentra estructurando un nuevo POT, el cual será la hoja de ruta que marcará el futuro de la ciudad en cuanto a ordenamiento territorial hasta el 2035. Dentro de los puntos álgidos que se están debatiendo es el determinar un área mínima de 42m2 para las viviendas de interés social en la ciudad (VIS) y la vivienda de interés prioritario (VIP).
El debate se ha centrado en que son las dinámicas de mercado, ubicación y precios de construcción y del suelo, las que deben fijar las áreas de la vivienda de interés social, más que estas sean reguladas por el POT o normas reglamentarias de este. Sin embargo, la discusión se debería inclinar más a que el área de las viviendas es uno de los factores determinantes para la calidad y habitabilidad de las soluciones de vivienda VIS nueva que se construyan en la ciudad.
Para entender mejor estos elementos vale la pena hacer el siguiente contexto:
PRECIO
- La Ley 1955 de 2019, en su artículo 85 aumentó el tope de la vivienda VIP en Bogotá y los municipios de su aglomeración (CONPES 3819) que son: Bojacá, Cajicá, Chía, Cogua, Cota, Facatativá, Funza, Gachancipá, Guatavita, La Calera, Madrid, Mosquera, Nemocón, Sesquilé, Sibaté, Soacha, Sopó, Sutatausa, Tabio, Tausa, Tocancipá y Zipaquirá; de 70 a 90 SMMLV y permite la vivienda VIS de renovación urbana hasta 175 SMMLV. 90 SMMLV equivalen a $81’767.340 al año 2021
- Así mismo, el Decreto 1467 de 2019 (reglamentario del artículo 85 de la Ley 1955 de 2019), aumentó los topes de la VIS de 135 a 150 SMMLV en Bogotá y los municipios de su aglomeración .150 SMMLV equivalen a $136’278.900 al año 2021.
El Ministerio de Vivienda, Ciudad y Territorio justificó estos incrementos como lo dice textualmente el decreto de la siguiente manera:
el “<<Estudio sobre los precios tope de la Vivienda de Interés Social en Colombia>>, evaluó las citadas aglomeraciones con los municipios que las componen y determinó la evidencia de presiones en el valor del suelo que generan dificultades en la provisión de vivienda de interés social, en razón al alto peso del valor del suelo en la estructura de costos de la vivienda, al crecimiento acelerado del precio de la vivienda en relación con los costos de la construcción debido al aumento en el precio del suelo, y a la desaceleración generalizada en la oferta de vivienda en el segmento VIS.”
Estos incrementos de los precios de las viviendas VIS y VIP lo que pretenden es permitir el cierre financiero de este tipo de proyectos en Bogotá y así estimular su construcción, de tal forma que se reduzca el déficit de vivienda y la construcción de viviendas informales.
En la coyuntura actual, y para mediados del 2021, se ha evidenciado un alto incremento en los precios de materiales de construcción, en especial el del acero que ha subido más del 50% en lo que va del 2021, y el incremento del dólar rondando los $4.000 que ha encarecido la construcción de proyectos VIS.
INCENTIVOS PARA CONSTRUCCIÓN DE VIS
- La vivienda VIS cuenta con beneficios tributarios tales como devolución del IVA sobre los materiales de construcción, exención del impuesto sobre la renta para los predios destinados a VIS y el decreto 96 de 2020 expedido por el Ministerio de Hacienda y Crédito Público que, en su parágrafo 3, permite la mezcla de uso con comercio en los proyectos, descontando esta área sin perder los beneficios tributarios.
TAMAÑO DE LOS HOGARES:
- La Encuesta Multipropósito 2017, realizada en Bogotá y 37 municipios de Cundinamarca, que tuvo en cuenta todas las localidades y estratos socioeconómicos de la ciudad dio como resultado que el número de personas promedio por hogar en Bogotá es de 2,98. Usme y Bosa son las localidades con el mayor número de personas con 3,3 y 3,4 personas, respectivamente.
Sin embargo, la encuesta no es clara si se tuvo en cuenta los hogares ampliados donde viven personas por fuera del círculo familiar primario (abuelos, tías, primos, entre otros) y las dinámicas económicas actuales frente a la pandemia y la pérdida de empleos es posible que haya aumentado este número de personas por hogar.
QUIÉNES PUEDEN COMPRAR VIS Y VIP:
- La vivienda VIS y VIP la puede comprar cualquier persona independientemente de sus ingresos. Por su lado, los subsidios a la cuota inicial solo se encuentran destinados para personas cuyo grupo familiar no tenga ingresos superiores a 4 SMMLV que equivalen a $3’634.104 al año 2021.
- Si bien vemos cifras muy positivas en el primer semestre de 2021 con ventas VIS por 92.759 unidades de vivienda acorde a cifras de Camacol, sería importante entender los siguientes dos aspectos de quienes son los compradores de vivienda VIS en el país:
- Compradores de vivienda VIS y VIP con ingresos hasta 4 SMMLV ($3’634.104) que acceden al subsidio de cuota inicial.
- Compradores de vivienda VIS y VIP con ingresos superiores a los 4 SMMLV ($3’634.104) que compran para inversión sea para arriendo o reventa para valorización.
Acorde a la revista Portafolio con cifras del Ministerio de Vivienda se han otorgado 28.394 subsidios lo cual indica que solo el 30% de la Vivienda VIS en el primer semestre de 2021 esta siendo adquirida por los hogares con menores ingresos. (https://bit.ly/2WAMryB)
Como se expresó anteriormente, en Bogotá existen 3 figuras de Viviendas de Interés Social. La VIS cuyo precio tope son los 150 SMMLV que equivalen a $136’278.900 al año 2021, la VIP con tope de 90 SMMLV que equivalen a $81’767.340 al año 2021 y la VIS de Renovación con un tope de 175 SMMLV que equivalen a $158.992.050. Cada una de estas cumple una función distinta en cuanto a las soluciones habitacionales de la ciudad.
Para las viviendas VIS y VIP cuyo contexto es social y deben ser enfocadas a resolver las soluciones habitaciones de hogares con ingresos desde 0 hasta 4 SMMLV, es decir, las personas más vulnerables de la sociedad, la pregunta es si un área de 42m2 como mínimo es acertado para que una vivienda cumpla las condiciones mínimas de habitabilidad para un hogar promedio de 2,98 personas, es decir, un mínimo de 2 habitaciones, 1 baño, 1 cocina y un disponible para sala, comedor o estudio.
Para las viviendas VIS de renovación urbana sí se podría considerar un contexto distinto que permita áreas inferiores a los 42m2 que no gozan de subsidios a la cuota inicial y que permitan la viabilidad de estos proyectos acorde a la ubicación y en localidades de la ciudad donde el número de personas promedio por hogar lo permita.
Para los proyectos VIS y VIP en la ciudad se debe, más que disminuir el área de las viviendas que desfavorezcan las condiciones de habitabilidad, profundizar en otras alternativas de nuevos métodos de construcción como modulares y prefabricados, subsidiar el valor del suelo y la habilitación de nuevos planes parciales que permitan una mezcla de usos entre vivienda No VIS, VIS, VIP, dotacionales y comercio que permitan que los proyectos sean viables.
El objetivo principal de la vivienda VIS debe ser mejorar la calidad de vida de la población vulnerable y reducir la informalidad en el sector, por tal motivo un área de 42m2 que permita condiciones de habitabilidad mínimas y espacios dignos a las personas es esencial.
PD. Que bueno sería que en ciertas zonas de la ciudad los cerramientos de los conjuntos se volvieran zonas comerciales, adicional a que esto ayudaría a la reactivación económica y daría vida a las calles, no hay mejor solución a la seguridad que cambiar calles desoladas por espacios comerciales que brinden más dinamismo a las calles y servicios a los habitantes.